Ejecución hipotecaria de vivienda habitual | Consejos

En numerosas ocasiones hemos visto a personas que se encuentran en una situación económica complicada en la que no han podido hacer frente a su cuota hipotecaria, y como consecuencia dicho impago, la entidad financiera procede a presentar demanda de ejecución hipotecaria solicitando la totalidad del préstamo, y no sólo de las cuotas impagadas.

Ahora bien, hay una serie de derechos u opciones destacables que tiene el deudor/ejecutado en el procedimiento de ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual, y vamos a explicarlos en la forma que se puedan ir dando durante el procedimiento:

Paralización de la ejecución hipotecaria mediante el pago de las cuotas pendientes

El impago de las cuotas puede provenir de una situación económica complicada y temporal, en la que el deudor/ejecutado recupera cierta capacidad económica para asumir el pago de las cuotas.

Por ello, a través de la rehabilitación hipotecaria podemos paralizar el procedimiento.

El artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, si el bien que se pretende ejecutar es la vivienda habitual, el deudor puede “rehabilitar” el crédito hipotecario abonando las cuotas impagadas hasta esa fecha, con los intereses generados, sin necesidad de aprobación previa por la entidad/ejecutante, ya que es un derecho legal al que el deudor se puede acoger antes de la celebración de la subasta.

Dicha rehabilitación se puede realizar en posteriores ejecuciones hipotecarias presentadas sobre el mismo bien, siempre que medien al menos 3 años entre la última liberación y el requerimiento al pago.

Por tanto, con la rehabilitación hipotecaria se consigue el archivo y paralización del procedimiento.

Suspensión del lanzamiento: posibilidad de paralizar el desalojo

Si el deudor/ejecutado no dispone de la capacidad económica para hacer frente a las cuotas pendientes para rehabilitar el préstamo y archivar el procedimiento, por estar en una situación de vulnerabilidad económica, la adjudicación de la vivienda hacia el banco o un tercero no la va a poder remediar, pero el posible desalojo actualmente sí se puede suspender.

Esta posibilidad la encontramos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, la cual establece que, hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta ley, se suspenden los lanzamientos (desalojos) si el bien objeto de la ejecución hipotecaria fuera la vivienda habitual del deudor/ejecutado.

Además, hay que cumplir con una serie de requisitos para entender que procede dicha suspensión por encontrarse el deudor/ejecutado en una situación de vulnerabilidad económica. Los elementos a valorar son:

  • Composición de la unidad familiar: familia numerosa; familia monoparental; unidad familiar con un menor de edad y unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%; el deudor es mayor de 60 años; o también si el deudor hipotecario está en situación de desempleo.

 

  • Circunstancias económicas: los ingresos de la unidad familiar no pueden ser superior al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) multiplicado por 3 veces. Este año, el IPREM es de 8.400,00 € (14 pagas) x 3 = 25.200 euros, cuyo límite se puede ver incrementado dependiendo de la composición de la unidad familiar.

 

  • En los 4 años anteriores, la unidad ha sufrido una alteración económica: básicamente es identificar el origen del impago (situación de desempleo, descenso ingresos en el negocio, problemas de salud, etc.).

 

  • Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.

El actual inconveniente de esta posibilidad es que sólo se prevé hasta mayo de 2024.

Si la entidad se ha quedado con mi vivienda y sigo con deuda pendiente ¿Qué opciones hay?

Muchos clientes nos consultan en nuestro despacho este tipo de situación, dando por hecho que el banco al quedarse con su casa la deuda está saldada.

Hay que dejar claro que, en ocasiones, aunque el banco se adjudique la vivienda, no queda la deuda cancelada siendo una opción segura la dación en pago, que es la entrega del inmueble y cancelación total de la deuda, la cual se formaliza en escritura pública (esto es importante, mucha gente cree que la ha “dacionado” y no es así).

Si no se acuerda con el banco una dación en pago y se celebra la subasta en la que sólo acude a la misma el banco/ejecutante, se la puede adjudicar por unos porcentajes: el 70% del valor de la vivienda o el 60% del valor si la deuda pendiente es inferior al 70% de su valor. Si concurren terceros a la subasta, los porcentajes se rebajan al 50% de su valor.

En ocasiones, dicha adjudicación puede resultar insuficiente para la deuda reclamada. Veámoslo con un ejemplo:

  • Valor de la vivienda en la escritura hipotecaria 120.000 euros
  • Deuda hipotecaria pendiente: 100.000

El 70% del valor son 84.000 euros, por tanto, hasta 100.000 euros quedan 16.000 euros pendientes. Si sólo comparece el banco/ejecutante, se la puede adjudicar por dicho importe.

En ese caso, la adjudicación de la vivienda es insuficiente y queda deuda pendiente, la cual el ejecutante podrá seguir reclamando, pero, se han previsto una serie de quitas

  • Si en el plazo de 5 años se paga el 65% de la deuda pendiente, se perdona el resto
  • Si en el plazo de 10 años se paga el 80% de la deuda pendiente, se perdona el resto
  • Si el banco que se ha adjudicado el bien, lo ha vendido en los 10 años posteriores a su adjudicación, el importe se reducirá hasta el 50% de la plusvalía obtenida por dicha venta, entendiéndose por plusvalía como la ganancia obtenida por la venta realizada del bien adjudicado.

Recomendaciones:

Lo que siempre recomendamos es que no se deje a un lado el procedimiento pensando en que “está todo perdido” y que “el banco se quedará con la casa y se finaliza el problema”, pues como hemos visto, puede ocurrir que exista una posibilidad de paralizar el procedimiento, o que la entrega de la vivienda no es suficiente para pagar la totalidad de la deuda y es fundamental saber qué opciones hay.

Por ello, recomendamos acudir a abogados especializados en derecho hipotecario para saber las opciones que se pueden dar y, además, porque durante al procedimiento se puede negociar con la entidad financiera otras opciones, por ejemplo, una dación en pago (entrega de la vivienda) con la que directamente no habrá ninguna deuda pendiente (cambio de vivienda por deuda).

Si la situación es crítica tanto con el crédito hipotecario y otro tipo de deudas, podemos estar en una situación de insolvencia en la que si cumplimos con los requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad nos podemos acoger a ella y exonerar todas las deudas.